カテゴリー「住宅ローン」の記事

住宅ローンが払えない6

本日の朝日新聞(全国)の生活面「お財布サバイバル」という特集記事で、住宅ローンが払えない問題で取材があり、コメントしました。

住宅ローンが払えなくなった場合、何が原因で住宅ローンが払えないのか、冷静に分析する必要があります。住宅ローンが支払えないのは、住宅を購入した時の予想に反して収入が減ってしまったので支払えないのか、収入は計画通りだけれども住宅ローン以外の借金が膨らんでしまって住宅ローンも払えなくなってしまったのか。後者であれば、民事再生を利用して、住宅ローン以外の借金を原則として5分の1に圧縮して3年の分割払いすることできますので、住宅を手放さずに済む場合があります。

そもそも収入が下がってしまって住宅ローンが払えないのであれば、今後収入が増える見込みがあるのであれば、住宅ローンの金融機関の窓口に相談に行って元金据え置きなどのリスケジュール(返済計画の見直し)をしてもらうことも可能です。しかし、住宅の時価が住宅ローンの残債務よりも大きく下回っている(オーバーローン)場合、無理をして住宅ローンを支払う価値があるのかよく考える必要があります。元金を据え置きしてもらうなどして返済期間を延長すると確かに目先の支払い金額は減りますが、長い目で見れば支払う金額が増えますのであくまでも緊急避難と考えるべきです。

今後の見通しが不透明なのであれば、住宅を手放すことも選択肢の一つとして考えてください。

オーバーローンの物件を売却することを「任意売却」といいます。抵当権を持っている金融機関(保証会社)と交渉して、売買代金が残債務に満たない場合でも抵当権を解除してもらうことができます。任意売却をてがけている不動産業者はネット検索するといろいろでてきますし、競売になったあとで多数の業者が営業をかけてくるようですので、どの業者に頼めばいいのかわからないという声も聞きます。

多額の引っ越し代を支払いますということを最初から約束してくる業者は怪しいと思います。担保権者が債務者の引っ越し代として認めるのは20万円程度ですし、これも確約できるものではありません。したがって、最初から100万円約束しますというような業者を信頼してはいけません。

任意売却をすることもメリットは競売だと近所の人に知られる可能性が高いけれども、任意売却だと人に知られずにすむことです。

任意売却をしても、売却代金がローンの残債務に満たない場合には、残債務の処理が必要になりますので、住宅ローンが払えずに住宅を手放す場合でも弁護士に相談してください。

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↑↑ http://jl-hatan.net/ 

みお綜合法律事務所の 住宅ローン破たんのホームページです。

詳しくはこちらをご覧ください。

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住宅ローンが払えない5

最近、以前に当事務所で民事再生(住宅ローン特別条項付き)のお手伝いをして、再生計画履行中の方から「住宅ローンが払えなくなった」というご相談がちらほらあります。

住宅だけは保持したいと頑張ってこられたのに、残念な結果になったのですが、ご相談者の方は総じてさばさばしておられるように思います。

長い間住宅ローンの支払いに苦しみ、カードローンでやりくりしてカードローンが膨らんで民事再生までして、結局住宅手放すことになるというのは切ないですが、やれるだけのことはすべてやったという諦観でしょうか。ようやく決心して重荷をおろした安心感でしょうか。

住宅ローン以外の債務は民事再生で大幅にカットされているので、住宅ローンの残債務をどう処理するのか、一番いい方法を一緒に考えることになります。

まずは、1)住宅を任意売却するかどうか。競売に委ねるかについて、どちらですすめるのかを検討します。

2)競売になるとして、いつまでその住宅に住み続けることができるのか

3)住宅が売却された後に残った債務はどうするのか。・・・・この点については破産にするのか、交渉継続するのかいろいろなケースがあります。

住宅ローンが払えなくなって住宅を手放すにしても、一番負担にならない方法を一緒に考えていくことになります。

住宅ローン破たんの特集ホームページをご覧ください。

http://jl-hatan.net/

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出版その後

6月に「カード&住宅ローン危機 脱出マニュアル」(主婦の友社)を出版しました。

改正貸金業法の総量規制の完全施行により、自転車操業で辛うじてやりくりしていた方がもう借り入れができなくなって「どうしよう!!」と途方に暮れておられるのではないか、焦ってやみ金にいったり、詐欺的な「ショッピング枠の現金化」などに手を出したりしないで欲しい。

不況の中、住宅ローンが支払えなくなって、どうしたらいいかわからないで、悩んでいる方がいるのではないか。

このような方々に、法的な解決の仕組みや流れについて正しい知識を知っていただいて、冷静に行動していただくための道しるべになれば・・・そんな思いで出版しました。

出版して2か月ですが、「どうしても相談に乗ってほしい」とわざわざ遠方から事務所に何度も来られた方、「本を読んで解決策があることを知り、死ぬのをやめて相談に来ました」と涙を流される方・・・。

大々的に本屋さんに陳列しているわけではありませんが、目に留まって読んでいただいて、そのように思っていただいたということは、私の手を離れて、本が人の役になっているということでこんなに嬉しいことはありません。

去年出版した「さよならローン地獄!」も同じように多くの方に生きる勇気をもたらしました。

こういう経験をすると、本の力ってすごいなぁって思いますup

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本日発売「カード&住宅ローン危機脱出マニュアル」

今朝、新大阪の本屋に立ち寄ると、棚にありました!!

カード&住宅ローン危機脱出マニュアル」(主婦の友社)

アマゾンでも好評発売中です。さっそくブログの右のバーにアマゾンのリンクを貼りましたのでご覧ください。

表紙の写真は東京まで行って撮影してきました。事務所のみんなからは「別人か!!」とつっこみが入っていますが修正なしですconfident

改正貸金業法の完全施行による「借り入れ難民問題」と経済情勢の悪化による給料カットや失業による返済能力の低下のダブルで、これまでなんとか返済を続けていた方が、「どうしようもなくなる」事態が発生しています。

住宅ローンが払えないというのは、生活の根本に関わる問題です。来月には夏のボーナス払いに困窮する方が出てくると思います。

また意外にもゴールドカードをもっている社会的地位のある方がカードローンで1000万円近い借金を抱えて多数事務所にご相談に来られています。

カードローンや住宅ローンが払えないという事態に陥ったら、何をすべきか。ネットにはあらゆる情報があふれていますが、どうするのが「一番トクなのか」という主婦の視点で書きました。

弁護士に相談に行ったらすぐに破産を勧められるとか、怒られるとか、敷居が高いとかそんな先入観は捨てて、是非ご参考になさってください。

今週の金曜日の午前11時ころ、ラジオ関西のばんばさんの番組にゲストで呼んでいただいていますので、この話題を熱く語りたいと思います。

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新刊アマゾンから予約できます!!

Photo このところ毎週土曜日は京都事務所でお当番です

烏丸通をはさんで向かいのヨドバシカメラの工事がずいぶん完成に近付いてきたようです。この調子でいくと秋ごろオープンでしょうか。写真の左側にビルの袖看板紺色で「弁護士法人みお」とあるのが京都事務所です。右側の工事中のビルがヨドバシカメラです。

京都事務所の玄関はこんな感じです

Photo_2 うまく撮影できませんがとてもやさしい雰囲気の入り口です。

詳しくは弁護士法人みお京都事務所のHPをご覧ください。↓↓

http://www.mio-kyoto.com/

やっぱりプロのカメラマンは上手に構図を決めてますね!!

6月23日主婦の友社より発売予定の新刊はもうアマゾンで予約ができるようになっています。よろしくお願いします!!

カード&住宅ローン危機!脱出マニュアル

ちょっと直接的すぎるタイトルですが、改正貸金業法の総量規制が実施され、もう借りられなくなった方々にストレートに訴えたいと思います。

やみ金に行く前に読む本です。

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住宅ローンが払えない4

今日も、住宅ローン払えなくなった、とおっしゃる方がご相談にいらっしゃいました。

住宅ローン払えないとどうなるのか、みなさんものすごく不安に思っていらっしゃるようです。払えなくなるとすぐに「立ち退け」といわれるとか「強制的に追い出される」ことを不安に思っていらっしゃるようです。

しかし、住宅ローンを延滞してから実際に競売になって、落札されるまで1年程度は余裕がありますので、「払えない」がただちに「追い出される」ことにはなりません。

この間に、「任意売却」をする場合でも、自分で出ていく時期を決めることができます。引っ越したら家賃を払わなければならなくなるのですから、できるだけ現在に住み続けた方が得だという考えもあり得ます。

固定資産税の評価額とローンの残債務を比較して、評価額の1.7倍以上ローンの残債務があれば、破産などの法的手続きをする場合には、不動産があっても無条件で無価値とみなされますので、「同時廃止」という簡単な手続きで破産することも可能です。

とにかく慌てないで、どうするのが一番いいかご相談ください。

まとめ:「住宅ローン 払えなくなったら・・・(無理して)払わない」

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そこが知りたい!住宅ローン破綻 大阪関西

サイトURL :http://jl-hatan.net/index.html

私の所属している「弁護士法人みお総合法律事務所」の運営サイトで、住宅ローン払えず困っておられる方に向けて、「不動産競売の流れ」や「任意売却」などの情報を発信しています。

当サイトからは、メールで弁護士無料相談のお申込みも可能です。

もし住宅ローン支払えない方がいらっしゃいましたら、お気軽にお問合せ頂ければと思います。

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住宅ローンが払えない3

住宅ローン払えないというご相談が急増しています。

延滞が6カ月になって何度も督促を受け、どうしていいかわからず、とりあえず引っ越し先の契約をして、今日保証金の半金の25万円を支払わないといけない段取りになっているという方・・・まだ競売の申し立てもされてないのであれば、あわてて引っ越し先を契約しなくても、出ていかざるを得なくなるまでまだ半年はあります・・・引っ越したら家賃を払わなければならなくなるのに・・・その25万円、借り入れして調達したんではないですか???

家を買う時に無理を重ねて銀行ローンだけでは足らず工務店から諸費用を借りた方、「家を売却する時には残額を一括弁済して精算する約束になっている」けど、家を売っても返せないから、家を売ることもできない・・・住宅ローンを払い続けるしかないと思い込んでいる方・・・その諸費用ローンには担保が付いていませんので、家を売ることは可能です。住宅ローンの残高の方が売買代金よりも大きくても「任意売却」が可能です。

70歳まで住宅ローンを払う計算になっているのに、今の支払いがしんどいから、さらに支払期間を延長してもらおうと思っている方・・・・延長をすると総支払額はさらに増えます。問題の先送りでさらに状況が悪化する可能性があります。

今まで苦しいながらも必死で住宅ローンを払い続けてきたのに、今さら手放すのはもったいないと思っている方・・・これから更にいくら払い続けなければならないのか、それが可能なのか、よく考えてみましょう。

住宅ローン・・・払えないのに、それでも払い続けるんですか?!

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住宅ローンが払えない2

昨日も書きましたが、住宅ローン払えなくなるとどうなるのか。どうしようどうしようと思いながらどうしていいのか、誰に相談していいのか分からず、不安な日々を送っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。たまたま今日別件でご相談にいらっしゃった方も、「実は・・・これってどうなるんですか」とおそるおそる切りだされました。

滞納額が3か月分を超えると一括弁済の請求が来る可能性が高まります。辛うじて3カ月をキープして遅れ遅れ払っていたら何とか現状維持ができる可能性が高いです。

一括弁済を請求されたら、家を手放す方向で、任意売却をするか、不動産競売に委ねるかを決める必要があります。(住宅ローン以外の借金を圧縮すればなんとか住宅ローンは払えるというケースでは民事再生ということも考えられますが・・・ハードルは高いです)

今日の相談者のケースでは、滞納額が4カ月分になっているとのことでしたので、住宅を維持したいのであれば、早急に滞納を3か月分以内にすること、できるだけ早く滞納額をもっと減らす必要があると回答しました。

不動産競売に委ねる場合には、出ていかざるを得ない時まで半年くらいの時間的余裕がありますので、それまでに引っ越し費用をためることができますが近所に不動産競売になった事実を知られることを覚悟しなければなりません。任意売却をする場合には、表面上は普通の売買ですので他人に滞納の事実を知られることはありませんが、昨日も書いたように不動産業者にいいようにされないように注意が必要です。経験ある弁護士相談すると残債務の処理までアドバイスしてもらえます。

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弁護士法人が運営するサイトの1つで、住宅ローン払えず困っておられる方に向けて、「不動産競売の流れ」や「任意売却」などの情報も発信しています。

上記の通り、「任意売却」のメリットを活かして、住宅を守る。或いは、個人民事再生の手続きをとるなどの方法もあります。不動産会社、任意売却の事業者と話を進める前に、一度、弁護士事務所に相談に行かれてはいかがでしょうか。

当サイトからは、メールで弁護士無料相談のお申込みも受け付けておりますので、もし住宅ローン支払えない方がいらっしゃいましたら、お気軽にお問合せ頂ければと思います。

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住宅ローンが払えない・・・

昨年末に通称モラトリアム法案が施行され、住宅ローン払えないという相談に銀行はちゃんと対応すべしということになりました。

実際、各銀行の窓口で積極的に相談を受け付けているようで、当事務所にも銀行に相談に行ったとおっしゃる依頼者の方もかなりいらっしゃいました。

1年ないし2年間は返済額を下げて、その期間経過後にまた相談するという内容で返済計画の変更ができたというかた、返済期間を伸ばしてリスケジュールをしたという方(この場合は追加の保証料や団体生命保険のをどうするかの問題があるようですが。。。)

結構銀行も柔軟に対応してくれるようですが、でも、よく考えてみれば利息をまけてくれるわけでも元金の充当方法をかえてくれるわけでもありませんので、結局支払総額は増えることになります。

一方、住宅ローン払えなくなって不動産を手放すことにした場合、残債務のほうが売買代金より多くても、「任意売却」といわれる方法で担保権者と交渉して、担保解除してもらえますので、不動産を売ることはできます。「売っても借金が残るから売るに売れない」と思いこんでおられる方もいらっしゃいますが、決してそうではありません。

最近、任意売却に関して不動産業者がさかんに広告をしているようですが、注意しなければならないことがあります。

任意売却の場合、売り主の意向により売買代金が決まるのではなく、「担保権者が債権回収のために担保解除に応じる金額」が売買代金になります。

たとえば残債務が1200万円程度で、不動産の時価が1100万円くらいであれば、売り主としてはできるだけ高く売って、残債務を減らそうという心理になりますが、残債務が3000万円で時価が1100万円くらいだと、ちょっとくらい高く売れてもどうせ多額の借金が残ってしまうので、高く売ることよりも、売買によって実益があるかどうかが関心事になります。すなわち、担保権者交渉して引っ越し代名目で20万円前後が手元に残るかどうかということです。

要するに住宅ローンが払えない以上、「売らない」という選択肢がもうなくなっているわけですから「値段が安くても売らざるを得ない」悪徳不動産業者に食い物にされる状況にあることを認識しなければなりません。

不動産業者としては、担保権者さえ説得してできるだけ安く不動産を買いたいし、売り主には若干のお金を残してあれれば満足してもらえるということになります。そこで、残った借金については、「不良債権になりますからどうせ請求されませんよ」などと無責任なことを言って、そのまま放置・・・・となります。もちろん放置して何とかなる場合もありますが、曖昧な状態・・・まさにグレーな状態で何年も過ごさなくてはいけなくなります。

債権者との交渉も含め、経験のある弁護士相談なさることをお勧めします。

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