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住宅ローンが払えない・・・

昨年末に通称モラトリアム法案が施行され、住宅ローン払えないという相談に銀行はちゃんと対応すべしということになりました。

実際、各銀行の窓口で積極的に相談を受け付けているようで、当事務所にも銀行に相談に行ったとおっしゃる依頼者の方もかなりいらっしゃいました。

1年ないし2年間は返済額を下げて、その期間経過後にまた相談するという内容で返済計画の変更ができたというかた、返済期間を伸ばしてリスケジュールをしたという方(この場合は追加の保証料や団体生命保険のをどうするかの問題があるようですが。。。)

結構銀行も柔軟に対応してくれるようですが、でも、よく考えてみれば利息をまけてくれるわけでも元金の充当方法をかえてくれるわけでもありませんので、結局支払総額は増えることになります。

一方、住宅ローン払えなくなって不動産を手放すことにした場合、残債務のほうが売買代金より多くても、「任意売却」といわれる方法で担保権者と交渉して、担保解除してもらえますので、不動産を売ることはできます。「売っても借金が残るから売るに売れない」と思いこんでおられる方もいらっしゃいますが、決してそうではありません。

最近、任意売却に関して不動産業者がさかんに広告をしているようですが、注意しなければならないことがあります。

任意売却の場合、売り主の意向により売買代金が決まるのではなく、「担保権者が債権回収のために担保解除に応じる金額」が売買代金になります。

たとえば残債務が1200万円程度で、不動産の時価が1100万円くらいであれば、売り主としてはできるだけ高く売って、残債務を減らそうという心理になりますが、残債務が3000万円で時価が1100万円くらいだと、ちょっとくらい高く売れてもどうせ多額の借金が残ってしまうので、高く売ることよりも、売買によって実益があるかどうかが関心事になります。すなわち、担保権者交渉して引っ越し代名目で20万円前後が手元に残るかどうかということです。

要するに住宅ローンが払えない以上、「売らない」という選択肢がもうなくなっているわけですから「値段が安くても売らざるを得ない」悪徳不動産業者に食い物にされる状況にあることを認識しなければなりません。

不動産業者としては、担保権者さえ説得してできるだけ安く不動産を買いたいし、売り主には若干のお金を残してあれれば満足してもらえるということになります。そこで、残った借金については、「不良債権になりますからどうせ請求されませんよ」などと無責任なことを言って、そのまま放置・・・・となります。もちろん放置して何とかなる場合もありますが、曖昧な状態・・・まさにグレーな状態で何年も過ごさなくてはいけなくなります。

債権者との交渉も含め、経験のある弁護士相談なさることをお勧めします。

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もし住宅ローン支払えない方がいらっしゃいましたら、お気軽にお問合せ頂ければと思います。

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